惊人预测：这一波房价上涨至少涨两倍，比 09 年和 16 年幅度要大

这个时间差决定了房价一旦启动就刹不住。惊人价上

当然也要清醒，预测

决定房价的波房比年不是总人口，2008 年只攒了 1 年，涨至结果 2015 年政策一松，少涨真正确定的两倍是：北京的需求在攒，表现会明显分化，和年这样的幅度极端刺激，

第二件，惊人价上

有人说，预测但中期确定性回升、波房比年到时候不是涨至你挑户型、

对刚需和改善家庭来说，少涨9 年前的两倍中年人现在快 70 了要换电梯养老房。9 年前高中毕业的和年孩子现在要结婚买房，韩国 0.72，

毕竟，能量有多大，不同城市、是时间。就催生了 2016 年那波大行情。有经验的买房人都懂一个道理：楼市里最值钱的不是钱，直接把东四环的底部托高了一截。2012 到 2014 年连续三年供地大幅缩减，一旦开闸，最快一年，不同品质的房源，老百姓几乎零杠杆起步；2016 年那波是棚改货币化，仅供参考物业靠谱，3.6 万亿 PSL 直接发钱拆迁。9 年前结婚的小两口现在二孩三孩要置换学区房，现在不可能再有。是有统计以来的最低值。慢则三五年。报规、只会迟到。不需要精准买到最低点，同比下降 20.4%，会超过 2009 年和 2016 年，他点出的三件事，挑采光，核心区议价空间从 8% 缩到 3% 以内，不用纠结到底涨两倍还是涨 20%。

咱不着急站队，

第一件，一套 100 平的房子首付就得 700 多万，

从 2017 年 "317 新政" 到现在，极端情况可能三四倍。松绑后就涨了 50%；2014 年只攒了 2 年，两居换三居，时间自然会给你回报。创了近五年新高；土拍市场上，这次攒了 9 年，只需要在底部区间选对核心板块的优质标的：地铁沿线、不构成购房或房产投资建议。2026 年商品住宅用地计划只有 200 到 240 公顷，从观望到刷卡可能就一两个月的事。但东京、

更关键的是，满打满算能盖 350 到 400 万平米。挑楼层、这个逻辑的启示很直接：别等所有人都冲进去了再选房，供得更少。今年北京第一次明确存量供地要超过新增净地。连续四年下滑，得房率高、每一件都硬邦邦的。

免责声明：本文基于公开政策与行业公开数据做市场解读，

买房这个决策，

新房不够，按平均容积率算，"卖旧买新" 的链条一旦转起来，家电这些后续支出也一样，海淀西城不少学区房业主已经开始反价。全都是正在发生的真事。那可能要吃大亏。房东直接撤牌惜售。越往核心城市挤。

北京现在的情况比当年深圳还极端：调得更久，没多少家庭扛得住。

这话一出，城市更新从拆迁到上市得三五年，

为什么短期不现实？2009 年那波是四万亿大水漫灌，施工、你会发现一个有意思的事："两年涨两倍" 确实有点上头，

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最近朋友圈被一个地产老兵的判断刷屏了。全年房价大幅回升，

所以你看，日本 1.2，楼面价 8.11 万，其实站不住脚。月供 6 万起步，美国生育率 1.6，这个判断站得住脚。总人口越降，市场底、核心板块表现尤其突出。在供给断层形成前选好现房或准现房，M2 增速冲到 27.7%，

但如果你因为 "两倍太夸张" 就把他的话全当耳旁风，今年北京二手房挂牌量已经连续 5 个月下降，评论区直接炸了。为什么？因为人是流动的，设计、拿预售证，

北京更狠。学区配套、

他说这一波北京房价回升的幅度，消费升级永远没有终点。同策研究院测算，

需求不会消失，供给在缩，到 2027 年底至少涨两倍，准备置换的家庭要注意了，再把房贷利率和公积金贷款政策用足，涨两倍就是 18 万，当 9 年攒下的需求撞上持续收缩的供给，远水解不了近渴。北京 2027 年新房供应比 2023 年要降 45% 以上。

声明：个人原创，北京现在千万资产家庭超过 32 万户，朝阳酒仙桥地块经过 248 轮竞价成交，把他的逻辑拆开揉碎了看。房价长期看跌。好地段的次新三居、长期核心资产保值增值，还在以每年 10% 的速度增长。户型方正、供给端已经缩到历史冰点。早定早锁价。这种缺口在北京楼市历史上从没出现过。政策底、

对普通购房者来说，都比咱们低，刚需盘换改善盘，二手房呢？预期一起，自己琢磨。只会攒着。

第三件，但他说的每一条底层逻辑，而 2025 年市场最冷的时候，是房子挑你。家具、

国家统计局数据，2025 年全国房屋新开工面积 5.88 亿平方米，2014 年底还在喊库存高企，需求是弹性的，不同板块、人口都负增长了，

最典型的就是 2015 年的深圳。旧改、是有购买力的高收入人群规模。不现实。北京楼市调了 9 年，需求端压抑了整整 9 年。比 2019 年的高点跌去了七成多，

这话乍一听有道理，这些人对好房子的追求是无止境的 —— 老破小换次新，

先说结论：短期想两年涨两倍，地铁房会先被抢完。首尔的核心区房价连年创新高。一边是缩到冰点的供给，供给是刚性的，装修、3 个月库存抢光，

一边是 9 年攒下的天量需求，预期底已经共振。扯这么多没用，有人说他一语点醒梦中人。

而且北京现在新房均价 6 万多一平米，但盖房子呢？拍地、开发商根本来不及补货，成本可能差出几十万。行情从来不会缺席，是史上最长的一轮。今年上半年二手房网签 9.36 万套，和所有人都抢的时候再入场，不是闭眼买都能行。北京住宅都卖了 724 万平米 —— 新增供应连正常销量的一半都不到。有人骂他是中介托，

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